Att köpa bostad är för många den största affären i livet. För de allra flesta innebär det också att man tar ett bolån som löper under många år framåt. En central del i hur lånet fungerar är amorteringen – alltså den del av skulden du betalar av varje månad. I Sverige finns dessutom särskilda amorteringskrav som styr hur mycket du minst måste betala tillbaka, beroende på hur stort ditt lån är och hur mycket din bostad är värd.
I den här artikeln går vi igenom vad amortering egentligen är, varför amorteringskraven infördes, hur reglerna ser ut i praktiken och vad de betyder för din ekonomi.
Vad är amortering?
Amortering är den del av din månadskostnad som minskar själva skulden. När du betalar ränta går pengarna till banken för att du får låna, men när du betalar amortering minskar din skuld. På lång sikt är det amorteringarna som gör att du till slut blir skuldfri.
Ett bolån består alltså alltid av två delar:
- Ränta – kostnaden för att låna
- Amortering – återbetalningen av skulden
I början av ett lån är räntekostnaden ofta högre eftersom skulden är stor, men i takt med att du amorterar minskar skulden och därmed räntekostnaden.
Varför finns amorteringskrav?
Under många år var det vanligt i Sverige att ta stora bolån utan att amortera särskilt mycket. När bostadspriserna steg snabbt ökade hushållens skuldsättning, och myndigheter såg en risk för att många skulle få problem vid räntehöjningar eller prisfall.
För att minska riskerna och stärka hushållens motståndskraft införde Finansinspektionen amorteringskrav: alla som tar bolån måste amortera enligt vissa regler. Syftet är att:
- Minska risken för finansiella kriser
- Få ner skuldsättningen i hushållen
- Hjälpa fler hushåll att långsamt bygga upp en tryggare privatekonomi
Hur fungerar amorteringskraven?
I dag gäller tre nivåer av amorteringskrav som kan staplas på varandra:
- Belåningsgrad – hur stor del av bostadens värde som är belånat.
- Lån över 70 % → minst 2 % amortering per år.
- Lån mellan 50–70 % → minst 1 % amortering per år.
- Lån under 50 % → inget krav.
- Skuldkvot – hur stor skulden är i förhållande till din inkomst.
- Om bolånet överstiger 4,5 gånger din årsinkomst (före skatt) krävs ytterligare 1 % amortering per år.
- Individuell bankpolicy – vissa banker kan ha hårdare krav än Finansinspektionen, men aldrig lägre.
Det betyder att en person med hög belåning och hög skuldkvot kan behöva amortera upp till 3 % av lånet per år.
Ett räkneexempel
Anna köper en bostadsrätt för 3 miljoner kronor och tar ett lån på 2,4 miljoner.
- Belåningsgrad: 80 % → krav på 2 % amortering (48 000 kr/år)
- Skuldkvot: Annas inkomst är 400 000 kr/år. Lånet är 6 gånger inkomsten → ytterligare 1 % amortering (24 000 kr/år).
Totalt måste Anna amortera 72 000 kr per år, alltså 6 000 kr per månad, utöver räntan.
Olika typer av amortering
Det finns olika sätt att amortera på:
- Amorteringsfria lån – kan beviljas i vissa fall, t.ex. under en kort period vid särskilda omständigheter, men är annars ovanligt..
- Rak amortering – samma belopp i amortering varje månad, men räntekostnaden minskar i takt med att skulden sjunker. Totalkostnaden per månad blir därför högre i början och lägre på slutet.
- Annuitetslån – samma totalsumma varje månad (ränta + amortering). I början är räntekostnaden stor och amorteringen liten, men med tiden ökar amorteringsdelen.
Kan man få undantag från amorteringskraven?
Ja, i vissa situationer kan banken bevilja amorteringsfrihet, till exempel:
- Vid sjukdom eller arbetslöshet
- Vid skilsmässa
- Under föräldraledighet
Det är dock alltid tillfälligt, och banken måste kunna motivera varför. Finansinspektionen öppnade även för generella undantag under pandemin 2020–2021, men dessa togs bort när krisen lättade.
Hur påverkar amortering din ekonomi?
Amorteringen kan upplevas som en tung kostnad varje månad, särskilt för unga hushåll med höga lån. Samtidigt bygger den långsiktigt upp trygghet.
- Trygghet: Ju mer du amorterar, desto mindre känslig blir du för räntehöjningar.
- Minskad skuldsättning: På sikt innebär det att du frigör mer av din inkomst till annat än boendekostnader.
- Förmögenhetsuppbyggnad: När skulden minskar ökar ditt egna kapital i bostaden.
Det är alltså inte bara en börda – det är också ett sparande, även om det är bundet i bostaden.
Kritik mot amorteringskraven
Amorteringskraven har diskuterats flitigt. Kritiker menar att de gör det svårare för unga och låginkomsttagare att köpa sin första bostad, eftersom de redan pressade kalkylerna blir ännu hårdare. Vissa menar också att kraven riskerar att förstärka inlåsningseffekter på bostadsmarknaden – människor stannar i bostäder de egentligen vuxit ur eftersom de inte har råd med högre amorteringskrav vid ett nytt köp.
Förespråkarna lyfter däremot fram att kraven dämpar riskerna i systemet och skyddar hushållen mot alltför stora skulder.
Sammanfattning
- Amortering är den del av bolånet du betalar av på skulden varje månad.
- Amorteringskrav innebär att du enligt lag måste amortera en viss procentsats beroende på belåningsgrad och skuldkvot.
- Kraven kan innebära upp till 3 % amortering per år.
- Amortering ökar din trygghet på lång sikt men kan kännas betungande i vardagen.
Diskussionen om amorteringskraven är ständigt aktuell eftersom de påverkar både hushåll och bostadsmarknaden i stort.
